上海21日“修改”房地產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定。市房屋土地資源管理局21日發(fā)布通知稱，上海市近日根據(jù)《物權(quán)法》重新梳理了2003年制訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，并出臺了《上海市人民政府關(guān)于貫徹做好本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見》。新規(guī)定的重大變化之一是房地產(chǎn)登記日的定義發(fā)生了變化。房地產(chǎn)登記日期由原規(guī)定的登記申請受理日期變?yōu)榉康禺a(chǎn)登記日期。兩者之間的差距約為10天。

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣交易中，很多購買者在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的受理日，也就是說登記機(jī)構(gòu)發(fā)行收據(jù)后，支付了所有的房費(fèi)。新規(guī)定出臺后，更合適的方法是在注冊機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)證明書被批準(zhǔn)記錄或者拿到房地產(chǎn)證明書后支付房費(fèi)。

為了配合《物權(quán)法》實(shí)施，市里修改了房地產(chǎn)登記的規(guī)定。上海市住宅土地資源管理局21日發(fā)布通知，上海市政府最近根據(jù)《物權(quán)法》重新整理了2003年制定的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，制定了《上海市人民政府關(guān)于貫徹市房地產(chǎn)登記的幾點(diǎn)意見》(以下簡稱《幾點(diǎn)意見》)。該《意見》根據(jù)《物權(quán)法》進(jìn)行了更加人性化的修改，重新規(guī)定了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任、登記日期、預(yù)告登記、修正登記、異議登記等內(nèi)容。

一房兩賣，跳躍價(jià)格希望成為歷史

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，市預(yù)告登記雙方合意，對于不分割房間和現(xiàn)在房間的單方面申請預(yù)告登記的，登記機(jī)關(guān)必須檢查當(dāng)事人的預(yù)告登記，雙方的預(yù)告登記還有操作程序。房地產(chǎn)市場行情走好時(shí)，賣家隨時(shí)毀約，不停跳價(jià)的現(xiàn)象，在新的房地產(chǎn)登記細(xì)則實(shí)施后，有望在房地產(chǎn)市場上消失。

政策

現(xiàn)在的房間也可以預(yù)告注冊

本市《注冊條例》對預(yù)告注冊的原有規(guī)定，可以單方面申請，也可以雙方申請的預(yù)告注冊失效日期，期待房間從最初注冊日2年，現(xiàn)在的房間從預(yù)告注冊日起2年。

現(xiàn)在根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，市里的預(yù)告登記雙方都很滿意，不分房間和現(xiàn)在的房間的單方面申請預(yù)告登記的情況下，登記機(jī)關(guān)必須檢查當(dāng)事人申請預(yù)告登記的約定文件，雙方預(yù)告登記的情況下，仍然保持現(xiàn)有的操作程序。

一般的不動(dòng)產(chǎn)登記是登記現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，預(yù)告登記是將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的請求權(quán)，具有排除他的效力，可以防止住宅所有權(quán)人一家兩家出售。

◇律師解讀◇

衛(wèi)新上海合作律師事務(wù)所律師

過去，預(yù)告注冊制度已廣泛應(yīng)用于期待房間的銷售。但是，原有的法規(guī)中并沒有針對現(xiàn)房和二手房可以預(yù)告登記的相關(guān)條款。衛(wèi)新律師說，購買期待房時(shí)，簽訂預(yù)售合同后，購買者收到的預(yù)告登記證明書實(shí)際上是預(yù)告登記。交房后，購房者用預(yù)告登記證書交換生育票。這次新的不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則，特別是在規(guī)定中加入了不分室和現(xiàn)場，對于購買新房和二手住宅的人來說是很好的保障。

對于新房購買者來說，預(yù)告登記后，可以避免開發(fā)人員在過戶前抵押銷售的房地產(chǎn)但是，衛(wèi)新律師表示，這項(xiàng)規(guī)定的公布對規(guī)范二手住宅的買賣有更大的意義。房地產(chǎn)市場行情好的時(shí)候，賣方暫時(shí)違反合同跳躍的現(xiàn)象很普通�！艾F(xiàn)在房地產(chǎn)市場中，大部分的糾紛都是二手房違約糾紛。”他表示。該規(guī)定出臺后，買方支付意向金和預(yù)付款后，賣方可向注冊機(jī)構(gòu)申請預(yù)告注冊，通過法律保障自己對房屋所有權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，防止賣方在一段時(shí)間后違約漲價(jià)。

不必過早支付房費(fèi)

在當(dāng)前房地產(chǎn)買賣交易中，許多買家在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的受理日，即登記機(jī)構(gòu)發(fā)行收據(jù)后，向賣方支付了所有房費(fèi)。但新規(guī)出臺后，這種做法會給買家?guī)�來很大的風(fēng)險(xiǎn)。更合適的方法是，在注冊機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)證明書被批準(zhǔn)記錄，或者拿到房地產(chǎn)證明書后支付房費(fèi)。支付所有房費(fèi)的時(shí)間比以前晚10~20天。

◇政策變化◇

“登記日”界定重要變化

《物權(quán)法》第14條對物權(quán)效力發(fā)生的時(shí)點(diǎn)做了明確規(guī)定，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。

本市《登記條例》第11條規(guī)定，“經(jīng)審核符合規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊，登記申請的受理日為登記日�！�

由于登記日的含義實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)發(fā)生效力的日期，因此，本市原來以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)依《物權(quán)法》所確定記載生效的原則作出調(diào)整，調(diào)整后的登記日以記載日為準(zhǔn)�！度舾梢庖姟分幸裁鞔_要求登記機(jī)構(gòu)將經(jīng)審核符合規(guī)定的房地產(chǎn)登記事項(xiàng)記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。需要提醒的是，在登記機(jī)構(gòu)審核期間，可能發(fā)生查封，異議登記等情況，會給房地產(chǎn)交易帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

◇律師解讀◇

根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易操作，購買者向銀行申請住房貸款的話，登記日期變化的風(fēng)險(xiǎn)會大幅度降低。因?yàn)殂y行一般在發(fā)行房地產(chǎn)證明書后發(fā)行。這一新規(guī)定出臺后，全款付清的購房者尤其要留意。衛(wèi)生新律師說。他表示，目前房產(chǎn)交易中，如果沒有申請房屋抵押貸款，最常見的做法是，在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，付30%的首付款，在交易中心過戶后，付60%的房款，開具收據(jù)后，付清尾款。

房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)受理日，登記機(jī)關(guān)向購買者發(fā)行收據(jù)。之后進(jìn)行審核，一般需要10-15天。批準(zhǔn)后登記入口簿。然后提交證明書制作部門制作房地產(chǎn)證明書。這一過程又需要5天左右。”衛(wèi)新律師向早報(bào)記詳細(xì)介紹了整個(gè)房產(chǎn)登記的受理過程。

按照新規(guī)定，登記日的界定發(fā)生了變化，也就是說，購房者必須再多等10日~15日登記入冊后，或者干脆等20天產(chǎn)證到手后，再支付全部房款，才萬無一失。否則，期間如果物業(yè)發(fā)生查封，異議登記等情況，將給購房者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

登記多了3個(gè)月“拖延期”

本市對預(yù)告登記時(shí)效作了新調(diào)整，即對預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。以往，預(yù)告登記的時(shí)效只能持續(xù)兩年。今后，預(yù)告登記的“效力”持續(xù)到債權(quán)消滅或者預(yù)告登記當(dāng)事人可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記后三個(gè)月內(nèi)�！叭�程”保護(hù)申請預(yù)告登記的購房者。

◇政策變化◇

預(yù)告登記時(shí)效更人性化

《物權(quán)法》第21條規(guī)定，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記自動(dòng)失效。

上海市《注冊條例》對預(yù)告注冊的原始規(guī)定，預(yù)告注冊失效日期，期待房間為初始注冊日期2年，現(xiàn)在房間為預(yù)告注冊日期2年。

現(xiàn)在根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，預(yù)告登記的時(shí)效也相應(yīng)調(diào)整，即預(yù)告登記后債權(quán)消失，或者可以自己進(jìn)行土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)其他權(quán)利登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。

◇律師解讀◇

按照目前的規(guī)定，預(yù)告登記的效力一直持續(xù)到債權(quán)消失，或者預(yù)告登記人可以進(jìn)行房地產(chǎn)登記。該規(guī)定確保購買期待住宅的購買者在獲得產(chǎn)權(quán)之前，權(quán)利一直受到保護(hù)，不拘泥于兩年的期限。更人性化的是，新的規(guī)定增加了預(yù)告登記當(dāng)事人3個(gè)月的延期。

也就是說，從申請預(yù)告登記到取得生育證的日子，之后的3個(gè)月以內(nèi)，你的權(quán)利得到了保障。衛(wèi)生新律師說。